A pénzintézetek általánosságban azért ragaszkodnak a közjegyző által, közokirati formában elkészített szerződéshez, mivel egy-egy ilyen szerződés a közvetlen végrehajthatóság joghatásával bír, tehát a közokiratba foglalt szerződés végrehajthatóságához nem kell polgári pert indítani, annak nem teljesítése esetén közvetlenül végrehajtható. Az ilyen okiratokat ugyanis úgynevezett végrehajtási záradékkal látják el.
Általánosságban a jogerős bírósági határozat végrehajtható. A jelzálogjoggal terhelt ingatlanok esetében nyújtott kölcsön fedezetként gyakran kötöttek ki a pénzintézetek opciós jogot. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy a pénzintézet az adós késedelmes teljesítése, vagy a teljesítés megtagadása esetén bejelenti a fenntartott vételi jogát és megszerzi az ingatlan tulajdonjogát. Amint a pénzintézet a tulajdonjogot megszerezte, a bennlakó jogcímnélküli lakáshasználóvá válik, és a pénzintézetnek – mint tulajdonosnak – jogában áll az ingatlant akár lakott állapotban is eladni, ezt követően az új tulajdonos lakáskiürítési eljárást indíthat, amely eredményeképpen a végrehajtó – akár rendőrségi segítséggel – a jogcím nélküli lakáshasználót az ingatlanból eltávolítja.
Lehet, hogy sokakat felháborít – különösen azokat akik egy-egy ilyen eljárás elszenvedői –, de ezekben az esetekben nincs, nem lehet szó „lakásmaffiáról”, tekintettel arra, hogy nem beszélünk, nem beszélhetünk bűncselekményről.
Végrehajtási sorrend
Tudni kell, hogy a végrehajtási eljárásokban bizonyos sorrend érvényesül, az igényeket elsősorban az adós rendelkezésére álló készpénz, számlakövetelés, munkabér igénybevételével kell behajtani, ennek útja például a munkabért terhelő közvetlen bírósági letiltás, vagy a számlára vezetett inkasszó.
E főszabály alól, egy meglehetősen tágan értelmezhető rendelkezés teremt kivételt. Eszerint végrehajtásnak lehet helye, ha előre látható, hogy a munkabérből vagy egyéb pénzeszközökből a behajtás nem lesz rövidebb idő alatt eredményes. Ilyen esetben az adós bármely más vagyontárgya is lefoglalható. Az ingatlan végrehajtásnak azonban csak akkor van helye, ha a követelés összege ingóvégrehajtás esetén nincs teljesen fedezve, vagy csak aránytalanul hosszú idő múlva elégíthető ki.
Végrehajtási cselekményeket vasárnap és munkaszüneti nap kivételével reggel 6 és este 10 óra között lehet elvégezni.
A végrehajtó lehetőségei
A végrehajtás során a végrehajtó megtekintheti és átvizsgálhatja az adós lakását, egyéb helységeket, a vagyontárgyakat és gazdasági iratokat. Szükség esetén a végrehajtó a lezárt lakást vagy egyéb helységet felnyithatja. Amennyiben az adós vagy nagykorú családtagja nincsen jelen akkor tanú alkalmazása szükséges. Ha a lezárt lakás vagy helyiség csak zártörés útján nyitható fel, akkor a végrehajtó az új zár vagy lakat kulcsát az ingatlan fekvése szerint illetékes rendőrkapitányságon helyezi el, ahol az adós vagy családtagja átveheti. A végrehajtási kényszercselekményekkel korábbi cikkünkben már részletesen foglalkoztunk.
Határidők
A végrehajtási eljárás során a végrehajtó törvénysértő intézkedése ellen 15 napon belül a végrehajtást elrendelő bíróságnál végrehajtási kifogást lehet előterjeszteni. Ha a törvénysértő intézkedés csak később jutott a tudomásra, vagy a kifogás előterjesztésében az érintett akadályoztatva volt, akkor a 15 napot a tudomásszerzéstől vagy az akadályoztatás megszűnésétől kell számítani. 6 hónapon túl azonban végrehajtási kifogást nem lehet előterjeszteni.
A lefoglalás menete
Az ingatlan lefoglalása úgy történik, hogy a végrehajtó megkeresi az illetékes földhivatalt és az ingatlanra végrehajtási jogot jegyeztet be. A végrehajtási jog bejegyzéséről a földhivatal értesíti a tulajdonost, és mindazokat, akiknek az ingatlannal kapcsolatban valamilyen jogosultságuk áll fenn. Az ingatlanon fennálló haszonélvezeti jog a végrehajtási eljárást nem teszi lehetetlenné meg, azonban az esetleges árverés után az új tulajdonossal szemben is fennmarad.
Az eladás
A végrehajtó a végrehajtási jog bejegyzését követő 45 nap elteltével intézkedhet az ingatlan értékesítésével kapcsolatban.
A végrehajtó az ingatlan értékesítését megelőző 6 hónapnál nem régebbi adó- és értékbizonyítvány, vagy a felek erre vonatkozó indítványa alapján ingatlanforgalmi szakértő véleményében foglaltak szerint állapítja meg az ingatlan becsértékét. A becsértékről a végrehajtó írásban tájékoztatja az adóst, tájékoztatja továbbá a részletfizetés lehetőségéről és feltételeiről.
A tájékoztatásnak ki kell terjednie arra is, hogy a becsérték közlését követő 15 napon belül terjeszthető elő kérelem értékesítést követő kiköltözési kötelezettség teljesítésének elhalasztása iránt.
Az adós lehetőségei
Amennyiben az adós a becsértéket nem fogadja el, a tájékoztatás kézhezvételét követő 15 napon belül végrehajtási kifogást terjeszthet elő a végrehajtást elrendelő bíróság részére az érték megállapítása iránt. Ez esetben a becsértékről a bíróság határoz. Ingatlan értékesítésének időpontja az ingatlan becsértékének végleges megállapításától számított 3 hónapon belül a végrehajtó köteles az ingatlant értékesíteni. Főszabály szerint árversen vagy nyilvános pályázat útján történik az értékesítés.
Eltűntek az “üzletemberek”
Eddig sokat lehetett olvasni arról, hogy az ingatlan árveréseken kétes kinézetű személyek jelentek meg, akik, és a velük lévő „kopasz, nagydarab” emberek megakadályozták a „tisztességes” eljárást mert a vevőket megjelenésükkel „fenyegették”, akik „nem mertek” ajánlatot tenni, így rendkívül olcsón szerezték meg az ingatlan tulajdonjogát. Ezt megelőzendő 2012. július 1-jét követően bírósági végrehajtásban ingatlanárverésre kizárólag elektronikus úton kerülhet sor, így mindenki félelem, illetve bármilyen pressziótól mentesen otthonában, számítógépén megteheti az ajánlatát.
Forrás : www.ingatlanmagazin.com